国家发改委、住建部、财政部:国家级特色小镇

根据住建部、国家发改委、财政部三部委《关于开展特色小镇培育工作的通知》要求,到2020年,全国将培育1000个各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。去年10月,住建部公布了第一批127个国家级特色小镇。


住建部:美丽宜居小镇

截至2016年12月28日,住建部已连续公布了四批美丽宜居小镇示范名单。

根据住房城乡建设部《关于开展2016年美丽宜居小镇、美丽宜居村庄示范工作的通知》,在各地自愿申报、省级住房城乡建设部门(农委)择优推荐的基础上,经组织专家审查,确定江苏省苏州市昆山市陆家镇等95个镇为美丽宜居小镇示范予以公布。


国家旅游局、国家林业局:旅游风情小镇、森林小镇

日前,国务院下发《“十三五”旅游业发展规划》,提出将建设一批旅游风情小镇、森林小镇、低空旅游特色小镇。

在《“十三五”旅游业发展规划》中,着重提到了旅游 城镇化。根据该规划,“十三五”期间,将支持发展城市绿道、骑行公园、慢行系统,拓展城市运动休闲空间,加快推进环城市休闲度假带建设。将规划建设一批旅游风情小镇和特色景观名镇。

根据规划,“十三五”期间将大力拓展森林旅游发展空间,以森林公园、湿地公园、沙漠公园、国有林场等为重点,完善森林旅游产品和设施,推出一批具备森林游憩、疗养、教育等功能的森林体验基地和森林养生基地。鼓励发展“森林人家”、“森林小镇”。


农业部:农产品加工特色小镇

国务院下发的《关于进一步促进农产品加工业发展的意见》中提出,要求农业部、国家发展改革委、质检总局等负责推进,加快建设农产品加工特色小镇,实现产城融合发展。

同时,农业部于2013年出台的《关于开展“美丽乡村”创建活动的意见》中,也涉及小镇建设内容。


工业和信息化部、财政部:工业文化特色小镇

为了贯彻落实《中国制造2025》,弘扬工匠精神,推动中国制造向中国创造转变,工业和信息化部、财政部日前发布了《关于推进工业文化发展的指导意见》。该《意见》提出,将结合区域优势和地方特色,打造一批工业创意园区和工业文化特色小镇,有序推进工业文化城市、园区和企业试点示范。



国家中医药管理局:中医药文化小镇

国家中医药管理局等单位发布的《中医药发展战略规划纲要》和《中医药健康服务发展规划》等,都对中医药健康旅游做出了规划部署,鼓励中医药企业开发健康旅游产品,打造一批特色鲜明、优势明显的中医药文化小镇。




中国房地产已经历了两个大的发展阶段。第一阶段是普遍的城市化,即从农村进入城市。第二阶段是大城市化,即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。

在2016年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后,是前所未有的焦虑感。要么就是拿不到地,要么就是刀口舔血的去拍地王。

未来也许是大城市更新的时代,看发达国家的核心大城市,都是进入到这个时代。但这样的局势一旦到来,就意味着中国大多数房地产企业将退出历史舞台。最为重要的是,城市更新这样微小的开发量根本无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。

从城市发展路径的角度看,核心城市向城市群发展的趋势明确,围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好。

特色小镇也因此正在成为国内地产企业转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企,还是诸多区域性地方企业,都将转型的战略指向"特色小镇"。

国家发展和改革委员会颁布了《关于实施"千企千镇工程"推进美丽特色小(城)镇建设的通知》。

此政策的出台,对于不少热情投入特色小镇开发转型的房地产企业来说,无疑是一剂强心针。就此,推出房地产开发企业特色小镇的创新转型分析。

全国型房开企业转型特色小镇开发模式

对于房企而言,借助较低成本获得大量土地开发权,并在后续运营中持续获得稳定的现金回报,是特色小镇最大的亮点。

而房企转型特色小镇越靠近地产转型越容易成功,传统的房地产开发远郊大盘或产业园区,包装成小镇就能受到政府和客户的追捧,实际上,与传统房地产大盘开发不同的是,特色小镇或许更注重持续的运营能力。

就全国性房企纷纷试水特色小镇,总结出4种转型模式:


1.科技型服务小镇

随着基础设施的完善以及新兴产业的兴起,城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低,新兴产业如科技、金融、航空、生物医药等对于城市配套要求较低,可在一二线城市周边布局,分散中心城区压力。

房企拥有大资本、大规模,为科技产业服务,解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题,提供产业人口住得起的房子,留住产业人口。

《案例:碧桂园科技小镇》

项目介绍:碧桂园有在郊区做大盘开发的经验,能够很好的运用到产业地产中来,同时科技小镇一定是"重资产"打造,更多的是做平台搭建,提供产业配套服务,同时是与拥有科技产业资源或运营机构合作,更好更快地让科技人才集聚、企业入驻,通过龙头企业带动关联企业入驻,实现小镇的产城融合发展。

选址:一线城市周边和强二线城市的30-80Km区域,最好不超过60Km

占地规模:2-5 K㎡

难点:产业资源导入和招商


2.农业小镇

以农业为基础,配套有医疗、教育、娱乐等设施进行的地产开发,房企要么有农业技术资源要么与拥有农业技术的科技院所合作开发,通过地产开发获得的利润,来进行农业整体规划改造,让周边农民成为现代农业工人。

《案例:绿城农业小镇》

项目介绍:绿城专注于农业15年之久,于2012年与浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司,旗下有8家子公司,分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等,从生产到销售的农业链条已初具雏形。

绿城农业小镇在中心1K㎡进行地产开发建设,利用自身农业技术带动周边2K㎡农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,并将周边农民转化为现代农业工人,同时配套完善的医疗、教育、娱乐系统。

选址:距离上海、杭州等城市市中心30-50Km

规模:占地3K㎡(其中农业即相关产业占2K㎡,建筑规划占1K㎡)

特点:有完备的整体规划,特别是基础农业的配套,其次是提供稳定的农地和有产权的住房。


3.文旅小镇

以文化旅游产业为依托,结合生态旅游产品、居住、健康产业为一体的地产开发,房企具备文化旅游产业基础优势,同时小镇本身也是城市旅游目的地,通过与政府合作进行PPP模式的地产开发。

《案例:华侨城文旅小镇》

项目介绍:华侨城将发挥文化旅游产业的传统优势,针对有优质的自然资源或文化旅游资源的城市旅游目的型的小镇进行有选择的城镇化开发,以主题乐园为开发引擎,通过PPP模式进行地产开发。

目前华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协议,拟投资超千亿元打造天回(占地10K㎡)、安仁(占地15K㎡)、黄龙溪(占地16.7K㎡)三大名镇。

选址:城市旅游目的地型的郊区小镇

规模:占地10K㎡左右

特点:基于华侨城在文化旅游产业所取得的成绩和品牌优势,同时小镇自身具备旅游功能。


4.产业新城

以传统产业园区开发为主体,通过传统产业聚集带来产业人口聚集,从而进行土地一级二级联动开发。

房企要具备产业园区开发运营基础,在城市有产业外溢趋势的周边,通过PPP模式进行"地产 园区"的开发,即可获得地产收益又可获得园区开发运营收益。

《案例:华夏幸福产业新城》

项目介绍:华夏幸福作为全球产业新城运营商,自2002年以来一直扎根实体经济领域,以产业新城为载体打造多样化的发展平台,构建从园区建设、招商引资到城市运营三大业务体系。

华夏幸福打造以产业新城为主体, 抓住一线城市工业外溢趋势,通过PPP模式在一线城市周边建立工业园区,同时进行土地一二级联动开发。

选址:一线城市周边,同时一线城市有产业外溢趋势

特点:地方政府有产业转移需求,同时可提供丰富的土地;大量人口导入。